Во-вторых, к реализации проекта в качестве консультантов и проектировщиков мы постарались привлечь самые передовые западные компании — французское архитектурное бюро Valode&Pistre и международного консультанта в области недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Надеемся, что и к строительству будет привлечена известная французская компания Bouygues, с которой сейчас мы ведем переговоры. Все это отличает нас от других объектов. В Екатеринбурге работали строители из Турции, бывшей Югославии, Болгарии, но они не очень отличаются от наших российских специалистов. Не хочу ничего плохого о них говорить, но, на наш взгляд, в развитых европейских странах более продвинутые и современные технологии. Именно их мы и хотим привлечь на нашу уральскую землю. Это, пожалуй, самое главное.

Как Вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и его перспективы? Насколько актуально строительство такого делового комплекса?

Сейчас мы продолжаем следить за тем, что в городе строится. Появляется много объявлений о сдаче офисов класса «А», мы смотрим их качество, и это нас подстегивает. Мы должны сделать что-то более привлекательное. Когда вы отстаете в спорте — это плохо, но в нашем деле это иногда полезно, так как мы имеем возможность смотреть и анализировать впереди бегущих. На этапе проектирования мы постоянно вносили изменения в зависимости от того, как менялась ситуация на рынке. Сейчас у нас практически закончена вторая стадия проектирования — стадия «П». Сделаны необходимые расчеты, проведена инжиниринговая работа. На этой стадии мы тоже вносили изменения, которые существенно улучшили наш проект. Надеемся, что на этапе строительства кардинальных изменений вносить не придется, но относительно размещения арендаторов в комплексе, думаю, у нас еще будут появляться хорошие идеи.

Четкие критерии устанавливает только закон. Что касается офисов класса «А», то критериев, утвержденных законодательно, нет. Есть некие договоренности, что считать классом «А» или «Б», установленные международной ассоциацией крупнейших операторов рынка коммерческой недвижимости. Можно с ними соглашаться или не соглашаться, но грамотные арендаторы ориентируются на эти требования. Ассоциацией разработана определенная классификация для офисных зданий, по которой есть обязательные требования и есть требования, носящие рекомендательный характер.

Поэтому, когда мы говорим о классности комплекса, то ничего не придумываем сами, а просто соблюдаем те требования, которые предъявляются к классу «А». Хотя иногда бывает так, что на этапе строительства речь идет об офисах класса «А», а когда объект сдают, то девелопер говорит: «давайте не будем задирать нос — у вас В+». В проекте «Стражи Урала» мы подобную ситуацию должны исключить.

По данным прошлого года, в Екатеринбурге были офисы класса «А» площадью до 3 тыс. кв. метров только в комплексе «Атриум Палас». Других просто не было. Сейчас сдается несколько объектов, которые тоже заявляются как класс «А». Недавно я проезжал мимо одного из офисных зданий, на фронтоне которого вывеска «Офисы класса „А“. Между тем, весь этот объект опоясан трамвайными путями, то есть шумовая составляющая очень большая, а подъезд к этому комплексу очень затруднен. Может, у них есть другие достоинства, но, думаю, что при строгом подходе они вряд ли будут оценены как класс „А“.

Классификация, разработанная внутри города, не только поможет самим девелоперам, но и послужит определенным ликбезом для арендаторов, в том числе потенциальных. Сегодня не все понимают, какие услуги можно получить в офисах класса „А“, и для многих основными критериями являются вопросы размещения и стоимости арендной платы. На цивилизованном же рынке недвижимости арендаторы должны разбираться в отличиях офисных зданий и их классификации.

Если посмотреть на наш город с высоты птичьего полета, то пока конкурируют не арендодатели, а арендаторы. Когда заходит какой-то крупный клиент, он испытывает достаточно большие сложности по поиску нужного ему здания. Это подтверждается тем, что в Екатеринбург немало зданий, которые компании построили сами для себя. Хорошо это или плохо — могут ответить, наверное, только они сами. Но с точки зрения бизнеса, вкладывать большие средства в строительство офиса, а не в развитие своего дела, наверное, не совсем правильно. Особенно это касается международных компаний, которым гораздо интереснее получить помещение с необходимыми площадями и условиями в готовом виде.

Как быстро, по Вашему мнению, может измениться ситуация на рынке коммерческой недвижимости города? Готовы ли „Стражи Урала“ к возможной конкурентной борьбе?

По данным Уральской палаты недвижимости, дефицит коммерческих площадей в городе превышает 1 млн кв. метров. Соответственно когда будет происходить наполнение этого объема, повысится уровень конкуренции, который в свою очередь окажет влияние на цены. Они вряд ли будут снижаться, но при наполнении рынка могут перестать расти.

Известно, что площади в деловом комплексе „Стражи Урала“ будут только сдаваться в аренду. Чем обусловлено это решение?

У нас объект технически сложный и им должна управлять очень серьезная управляющая компания, которая будет отвечать перед арендаторами за комплекс услуг. Мы планируем проводить соответствующий тендер по выбору такой компании для комплекса „Стражи Урала“. Каждым делом должен заниматься профессионал.

Сложности есть, и их было трудно предвидеть в начале реализации проекта. В первую очередь это касается законодательной базы в сфере строительства. У нас в стране до сих пор отсутствуют технические регламенты на высотное строительство, и каждая территория живет по своим собственным законам. Насколько мы знаем, сейчас созданы такие регламенты для Москвы и Санкт-Петербурга. Для Екатеринбурга разработанного регламента нет, и мы вынуждены были пойти на разработку индивидуальных специальных технических условий для нашего объекта. Для этого мы привлекли ведущие институты страны, которые имеют опыт разработки подобных документов. На эту работу с институтами и нашим французским проектировщиком у нас ушло определенное время.

Вторая сложность заключается в том, что участок под строительство «Стражей Урала» получился лоскутный — основная площадь находится у нас в аренде, а часть земли в разных формах собственности — федеральной и муниципальной. Эти участки никем не используются, но для их оформления в нашу строительную площадку понадобилось много времени. От этого никуда не денешься — любишь кататься, люби и саночки возить.

Валерий Павлович, с учетом всех сложностей соблюдаются ли при реализации проекта запланированные сроки?

Мы думаем, что у нас еще не исчерпаны резервы, и те сложности, которые возникли на этапе проектирования, мы сможем за счет более высокой организации труда и технологичности компенсировать на этапе строительства. Нам не хочется повторять печальные традиции целого ряда долгостроев Екатеринбурга, да у нас это и не получится. Работы будут идти независимо ни от чего.

Источники финансирования могут быть различные. Инвестиционный контракт с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости (ЗПИФн) для нас привлекательный инструмент, так как мы не связаны кредитными отношениями и вольны сами планировать финансовые средства. Это очень дисциплинирует нас, особенно в расходах, которые контракт четко регламентирует. Кроме того, работая с ЗПИФн, мы должны быть очень дисциплинированы в части сроков и обязательств, взятых перед пайщиками — нашими инвесторами.

Сейчас мы как раз рассматриваем вопрос размещения дополнительной эмиссии паев, рассчитываем необходимый объем, думаем о сроках. Есть два варианта — осенью этого года либо в начале 2009 года. Выбор будет зависеть от ситуации на финансовых рынках — если все будет хорошо, то второй транш мы разместим в этом году. Хотя ситуация с финансами у нас такая, что нам торопиться особо некуда и мы можем отложить допэмиссию до весны будущего года.

Назвать сейчас какую-то точную цифру очень сложно. Первая очередь — «Северная» башня, стилобатная часть, а также расходы по проектированию и подготовке строительной площадки — оценивается примерно в 600 млн евро. В целом стоимость проекта может превысить 1 млрд евро.

Самое главное, что хотелось бы пожелать — это чтобы нам не мешали, чтобы не было каких-то необоснованных препон в реализации проекта, а доброжелательное отношение со стороны руководства Свердловской области и Екатеринбурга, которое сейчас есть, сохранялось.